【美國(guó)報(bào)稅】在美國(guó)有房產(chǎn),但是不在美國(guó)住,需要報(bào)稅嗎?
非美國(guó)稅務(wù)居民(即過(guò)去一年在美國(guó)居住少于183年或過(guò)去三年累計(jì)加權(quán)少于183天的情況,比如中國(guó)大陸居民)在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)用于自住或給在美國(guó)求學(xué)的兒女或親戚居住的情況,是無(wú)需申報(bào)美國(guó)個(gè)人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您將美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)用于出租,產(chǎn)生租金收入的話,那么需要關(guān)注稅務(wù)處理方面的兩種處理方法。
在美國(guó)持有房產(chǎn)的四種方式
首先,在美國(guó)持有房產(chǎn)的中國(guó)買家,通常持有形式以個(gè)人、聯(lián)名、公司、信托等四種常用的持有形式為主。
一、個(gè)人持有(獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán))
個(gè)人持有方式,房屋的權(quán)益和責(zé)任都?xì)w個(gè)人所有,多適用于未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)。
二、聯(lián)名持有(兩個(gè)人以共同擁有產(chǎn)權(quán))
在美國(guó),聯(lián)名持有分為聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship)和共有產(chǎn)權(quán)(Tenancy in Common)兩種形式。
三、公司擁有產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)歸公司所有,公司負(fù)責(zé)人需要按照公司章程和有關(guān)法規(guī)形式對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和責(zé)任。
公司擁有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn):
1、根據(jù)各州法律規(guī)定不同,某些個(gè)人信息可能不會(huì)公布在市政網(wǎng)站上,在一定程度上保護(hù)個(gè)人隱私。
2、可以債務(wù)隔離,達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、便于多人合伙,成立合伙企業(yè)來(lái)購(gòu)買房產(chǎn),適合大規(guī)模資金的房地產(chǎn)投資。公司名義購(gòu)房在股份轉(zhuǎn)讓和股份繼承方面都更加方便。
4、以公司名義購(gòu)買房產(chǎn),相對(duì)于個(gè)人名義而言辦理手續(xù)會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些,而且會(huì)產(chǎn)生必要的注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)(比如公司年檢,報(bào)稅)的成本。關(guān)于成立公司細(xì)節(jié)請(qǐng)參閱:注冊(cè)美國(guó)公司專題
四、信托形式
信托是在美國(guó)常用的資產(chǎn)保護(hù)和高收益合理稅務(wù)規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)持有形式。
若您已持有美國(guó)房產(chǎn)并且把它用于出租,產(chǎn)生租金收入的話,那么需要關(guān)注稅務(wù)處理方面的兩種處理方法。
不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單
若不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單,在這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國(guó)國(guó)稅局(IRS)。
如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務(wù)代扣代繳收入的30% 上報(bào)給IRS。如果沒(méi)有中介,屋主有義務(wù)自行上繳租金收入的30%??傊?,不申報(bào)個(gè)人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下,30%的租金收入需要上繳到美國(guó)國(guó)稅局。
申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單
申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產(chǎn)稅,貸款利息,修理費(fèi)用,折舊費(fèi)用,會(huì)計(jì)師申報(bào)費(fèi)用等所有相關(guān)費(fèi)用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050,2018年目前已經(jīng)取消personal exemption,因此抵減數(shù)額比往年降低$4,050)。
如果所有費(fèi)用加起來(lái)超過(guò)租金收入,那么不僅當(dāng)年不用繳納任何所得稅金還可以累計(jì)虧損在將來(lái)出售資產(chǎn)時(shí)抵減增值利潤(rùn)。
百利來(lái)溫馨提示
現(xiàn)實(shí)情況是:理性的屋主都應(yīng)該選取第二種方式,在這種方式計(jì)算下,當(dāng)年虧損的情況占一定比例(因?yàn)橛?jì)提折舊,個(gè)人居民住房一般按照27.5年折舊),這些都可抵減將來(lái)的收入。
當(dāng)然選取第二種方式的話,需要找CPA 協(xié)助辦理兩件事情:
(1)填報(bào)Form W-8ECI 表格,然后交給房屋中介說(shuō)明此項(xiàng)房產(chǎn)收入屬于美國(guó)交易相關(guān)收入,屋主將來(lái)會(huì)自行申報(bào)稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。
(2)填報(bào)Form W-7 表格申請(qǐng)美國(guó)稅號(hào)(US Tax identification number),稅號(hào)是繳稅和退稅的唯一身份識(shí)別方式,所以至關(guān)重要。非稅務(wù)居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個(gè)月到12月15日。
此外,如果房屋擁有者之后有移民美國(guó)的計(jì)劃,那么將來(lái)作為美國(guó)稅務(wù)居民是需要每年按時(shí)申報(bào)個(gè)人所得稅的。房屋的地產(chǎn)稅,貸款利息,貸款保險(xiǎn)金等都可以沖減個(gè)人收入從而降低稅負(fù)。
至于報(bào)稅是否麻煩,這個(gè)需要結(jié)合個(gè)人情況而定。通常來(lái)講,屋主只要提供全年租金及支出明細(xì)金額,會(huì)計(jì)師無(wú)需檢查每一項(xiàng)收入憑證及支出憑證,個(gè)人平時(shí)做好收入支出明細(xì)表即可。如果將來(lái)沒(méi)有移民稅務(wù)籌劃的訴求,那么僅報(bào)美國(guó)租金收入稅表很簡(jiǎn)單,和注冊(cè)會(huì)計(jì)師做好配合溝通就可以了。
在美國(guó)持有房產(chǎn)的四種方式
首先,在美國(guó)持有房產(chǎn)的中國(guó)買家,通常持有形式以個(gè)人、聯(lián)名、公司、信托等四種常用的持有形式為主。
一、個(gè)人持有(獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán))
個(gè)人持有方式,房屋的權(quán)益和責(zé)任都?xì)w個(gè)人所有,多適用于未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)。
二、聯(lián)名持有(兩個(gè)人以共同擁有產(chǎn)權(quán))
在美國(guó),聯(lián)名持有分為聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship)和共有產(chǎn)權(quán)(Tenancy in Common)兩種形式。
三、公司擁有產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)歸公司所有,公司負(fù)責(zé)人需要按照公司章程和有關(guān)法規(guī)形式對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和責(zé)任。
公司擁有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn):
1、根據(jù)各州法律規(guī)定不同,某些個(gè)人信息可能不會(huì)公布在市政網(wǎng)站上,在一定程度上保護(hù)個(gè)人隱私。
2、可以債務(wù)隔離,達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、便于多人合伙,成立合伙企業(yè)來(lái)購(gòu)買房產(chǎn),適合大規(guī)模資金的房地產(chǎn)投資。公司名義購(gòu)房在股份轉(zhuǎn)讓和股份繼承方面都更加方便。
4、以公司名義購(gòu)買房產(chǎn),相對(duì)于個(gè)人名義而言辦理手續(xù)會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些,而且會(huì)產(chǎn)生必要的注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)(比如公司年檢,報(bào)稅)的成本。關(guān)于成立公司細(xì)節(jié)請(qǐng)參閱:注冊(cè)美國(guó)公司專題
四、信托形式
信托是在美國(guó)常用的資產(chǎn)保護(hù)和高收益合理稅務(wù)規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)持有形式。
若您已持有美國(guó)房產(chǎn)并且把它用于出租,產(chǎn)生租金收入的話,那么需要關(guān)注稅務(wù)處理方面的兩種處理方法。
不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單
若不申報(bào)租金收入不報(bào)個(gè)人所得稅單,在這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國(guó)國(guó)稅局(IRS)。
如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務(wù)代扣代繳收入的30% 上報(bào)給IRS。如果沒(méi)有中介,屋主有義務(wù)自行上繳租金收入的30%??傊?,不申報(bào)個(gè)人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下,30%的租金收入需要上繳到美國(guó)國(guó)稅局。
申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單
申報(bào)租金收入即申報(bào)個(gè)人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產(chǎn)稅,貸款利息,修理費(fèi)用,折舊費(fèi)用,會(huì)計(jì)師申報(bào)費(fèi)用等所有相關(guān)費(fèi)用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050,2018年目前已經(jīng)取消personal exemption,因此抵減數(shù)額比往年降低$4,050)。
如果所有費(fèi)用加起來(lái)超過(guò)租金收入,那么不僅當(dāng)年不用繳納任何所得稅金還可以累計(jì)虧損在將來(lái)出售資產(chǎn)時(shí)抵減增值利潤(rùn)。
百利來(lái)溫馨提示
現(xiàn)實(shí)情況是:理性的屋主都應(yīng)該選取第二種方式,在這種方式計(jì)算下,當(dāng)年虧損的情況占一定比例(因?yàn)橛?jì)提折舊,個(gè)人居民住房一般按照27.5年折舊),這些都可抵減將來(lái)的收入。
當(dāng)然選取第二種方式的話,需要找CPA 協(xié)助辦理兩件事情:
(1)填報(bào)Form W-8ECI 表格,然后交給房屋中介說(shuō)明此項(xiàng)房產(chǎn)收入屬于美國(guó)交易相關(guān)收入,屋主將來(lái)會(huì)自行申報(bào)稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。
(2)填報(bào)Form W-7 表格申請(qǐng)美國(guó)稅號(hào)(US Tax identification number),稅號(hào)是繳稅和退稅的唯一身份識(shí)別方式,所以至關(guān)重要。非稅務(wù)居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個(gè)月到12月15日。
此外,如果房屋擁有者之后有移民美國(guó)的計(jì)劃,那么將來(lái)作為美國(guó)稅務(wù)居民是需要每年按時(shí)申報(bào)個(gè)人所得稅的。房屋的地產(chǎn)稅,貸款利息,貸款保險(xiǎn)金等都可以沖減個(gè)人收入從而降低稅負(fù)。
至于報(bào)稅是否麻煩,這個(gè)需要結(jié)合個(gè)人情況而定。通常來(lái)講,屋主只要提供全年租金及支出明細(xì)金額,會(huì)計(jì)師無(wú)需檢查每一項(xiàng)收入憑證及支出憑證,個(gè)人平時(shí)做好收入支出明細(xì)表即可。如果將來(lái)沒(méi)有移民稅務(wù)籌劃的訴求,那么僅報(bào)美國(guó)租金收入稅表很簡(jiǎn)單,和注冊(cè)會(huì)計(jì)師做好配合溝通就可以了。
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